Has visto descripciones del tipo «piso en buen estado, zona tranquila, luminoso». Y sabes que no venden.
Tus propiedades merecen algo mejor. Los clientes merecen saber por qué deberían visitarlas, no adivinar si vale la pena.
La buena noticia: escribir descripciones que convierten no requiere ser Cervantes. Solo seguir algunos principios claros.
En esta guía aprenderás 7 técnicas específicas que usan los agentes que más venden. Con ejemplos reales de antes/después y una plantilla que puedes copiar.
1. Empieza con lo que hace única a la propiedad
La mayoría de anuncios que hemos visto empiezan así: «Se vende piso de 3 habitaciones y 2 baños en Madrid centro.»
Los mejores empiezan así: «Despierta con luz natural en las tres habitaciones de este piso en pleno Malasaña.»
Funcionan porque el cliente se puede imaginar viviendo ahí. No lee una ficha técnica. Recuerda que el cliente normalmente NO entiende de tecnicismos.
Cómo aplicarlo: Identifica 1 elemento diferenciador:
- ¿Vistas espectaculares? Que se vea.
- ¿Terraza enorme? Que se disfrute.
- ¿Zona en auge? Que se mencione.
- ¿Reforma reciente? Que sepa que lo va a estrenar.
- ¿Silencio absoluto? Paz que se puede vender.
Ponlo en la primera frase. El resto viene después.
2. Usa verbos, no adjetivos
Malo: «Amplio salón luminoso con bonitas vistas.»
Bueno: «Disfruta de desayunos con vistas al parque desde el salón de 35m².»
La diferencia:
- Verbos = el cliente se ve viviendo ahí
- Adjetivos = el cliente lee características. De nuevo, evita la ficha técnica.
¿Cómo puedes hacer qué funcione? Puedes usar estos verbos:
- Si la propiedad es más vacacional o de alquiler, o está en zona turística: Disfruta, despierta, relájate, imagina
- Si la propiedad es acogedora: Cocina, trabaja, recibe invitados
- Si la propiedad es tranquila o rural: Contempla, escucha, respira
- Si la propiedad está en pleno pulmón de la ciudad: Aprovecha, descubre, vive
Si ves que la lista se te queda corta, siempre puedes ir a la RAE, y encontrar sinónimos para los verbos que se te vayan ocurriendo:
3. Números mejor que palabras vagas
¿Qué prefieres escuchar o leer?
¿ «Cocina amplia con mucho espacio» o «Cocina de 12m² con isla central y 8 armarios de suelo a techo» ?
«Amplio» para ti son 15m². Para el cliente son 25m². «Cerca» para ti pueden ser 15 minutos andando. Para el cliente a lo mejor más de 5 son mucho esfuerzo. Los números no mienten, siempre sabes lo que te esperas.
Qué números incluir:
- Metros cuadrados por estancia
- Distancia a servicios, en minutos, ya sea andando o en coche
- Altura de techos, si es relevante
- Armarios empotrados, si hay y cuántos hay
- Antigüedad de reforma si alguien ya la estrenó. Por ejemplo, «renovado en 2023» o «renovado hace dos años».
4. Haz que tu propiedad despierte sensaciones
Nivel básico: «Habitación con ventana grande»
Nivel avanzado: «Habitación donde la luz de la mañana te despierta de forma natural»
Nivel experto: «Despierta con luz natural, trabaja en el escritorio con vistas al jardín, duerme en silencio absoluto»
¿Y cómo alcanzas el nivel experto? Por cada estancia, pregúntate:
- ¿Qué se siente al estar ahí?
- ¿Qué puede hacer el cliente ahí?
- ¿Qué problema resuelve esa estancia?
5. Aborda las objeciones directamente
Todas las propiedades tienen «peros», así que menciónalos de forma positiva. Por ejemplo:
- Si no tiene ascensor, dilo, pero de forma más positiva. «Primer piso sin ascensor, solo 15 escalones desde la calle» no miente, pero quita parte de ese esfuerzo.
- Si está para reformar, dilo. «Apartamento a reformar, listo para personalizar a tu gusto. Estructura sólida, instalaciones actualizadas, solo falta tu estilo» es mucho mejor que «Apartamento que necesita reforma»
- Si no está en el centro de una ciudad, dilo, y destaca por qué merece la pena: «Barrio tranquilo en zona en pleno crecimiento: 3 colegios nuevos, supermercado Mercadona en construcción, precio 20% por debajo de centro» es mucho mejor que «En zona periférica».
Ayúdate convirtiendo el «pero» en «además» o «ideal para».
6. El barrio y la localidad también se venden
El cliente compra no solo la propiedad, sino también el barrio y la localidad.
Sigue esta estructura:
[Nombre barrio] [beneficio principal]. [Detalle concreto]. [Distancia a algo relevante].
Ejemplos:
- «Estarás en Chamberí, vida de barrio con servicios de centro. Panadería artesanal en tu portal, metro a 2 minutos.»
- «Con ubicación en Malasaña, donde tienes tu café favorito a dos pasos. Terraza en cada esquina. Metro Tribunal a 5 minutos caminando, sin necesidad de coger el coche.»
- «Vive en el Retiro: tu oficina en casa con el parque como jardín. Corre por la mañana, trabaja con vistas, desconecta al atardecer.»
7. Al terminar, dile al cliente lo que tiene que hacer si le interesa
Tienes que pulir las «llamadas a la acción». Mira estos ejemplos:
«Si te interesa, contacta conmigo» Y casi nadie te contacta.
«¿Quieres verlo? Llámame al 123 456 789 o escríbeme por WhatsApp. Agenda tu visita hoy.» Vas mejorando.
«Visitas disponibles esta semana: mañana 18h, jueves 11h, viernes 17h. Escríbeme un WhatsApp al 123 456 789 y reserva tu hueco hoy.» Perfecto.
Es importante no solo que el cliente sepa qué tiene que hacer, sino que sepa cómo hacerlo y qué posibilidades tiene. Esto también reduce las conversaciones del tipo «¿Cuándo podría ver el piso?»
Ahora combínalo todo
Veamos un (mal) ejemplo de descripción, qué problemas tiene y cómo lo mejoramos:
Se vende piso de 3 habitaciones y 2 baños en Chamberí. Salón amplio y luminoso con balcón. Cocina reformada. Aire acondicionado. Calefacción central. Muy bien comunicado. Zona tranquila. Para entrar a vivir. Precio: 450.000€
Los problemas que vemos son:
- Podría ser cualquier piso… ¿Te imaginas viviendo ahí?
- ¿Cómo de amplio es el salón respecto al piso? ¿Y cómo de grande es el piso siquiera?
- Está bien comunicado… ¿con qué?
- ¿Qué significa «para entrar a vivir»?
- ¿Qué tipo de aire acondicionado tiene?
- ¿Dos baños de verdad o uno es un aseo?
Vamos a mejorarlo:
Despierta con luz en las tres habitaciones de este piso en pleno Chamberí
Imagina desayunar en el balcón viendo la vida del barrio. Trabajar desde casa con luz natural todo el día. Cocinar en una cocina moderna mientras tus amigos charlan en tu salón de 28m².
Y es que en este piso tienes un increíble salón-comedor de 28m² con balcón a calle peatonal, con una cocina de 8m² reformada en 2023 (Bosch + encimera ecosostenible Silestone de minerales premium con materiales reciclados), 3 habitaciones con ventana (12m², 10m², 9m²) y 2 baños completos, uno principal con bañera y otro secundario con ducha.
Al lado del portal, tienes una panadería artesanal abierta todas las mañanas para ir a por el pan recién horneado,un supermercado Día a 1 minuto para hacer la compra de la semana, y para conectar con la naturaleza, tienes el parque Santander a 5 minutos, todo andando. Si te apetece moverte por Madrid, tienes Metro Iglesia (L1) a un par de minutos andando.
Al volver a casa tienes ventanas Climalit con aislamiento acústico para no sentir ni el frío ni los ruidos, armarios empotrados en las 3 habitaciones, aire acondicionado por conductos para el verano. Para el invierno, tienes calefacción y agua caliente centrales, incluidas en la cuota de 95€/mes de la comunidad.
Chamberí es vida de barrio con servicios de centro. Pocos turistas, muchos vecinos.
Precio:
500.000€450.000€ (1.875€/m²)Visitas esta semana: jueves 18h, viernes 11h, sábado 17h. Escríbeme al 123 456 789 o por WhatsApp para reservar tu hueco.
Plantilla a seguir
Puedes usar esta estructura como base para tus anuncios:
[Titular con beneficio único]
[Primera frase: el cliente imaginándose ahí]
[Segunda frase: experiencia de vivir ahí]
[Tercera frase: detalle específico que sorprende]Distribución:
- [Estancia 1]: [metros] + [detalle único]
- [Estancia 2]: [metros] + [detalle único]
- [Estancia 3]: [metros] + [detalle único]
El día a día:
- [Servicio cercano 1] a [X minutos]
- [Servicio cercano 2] a [X minutos]
- [Servicio cercano 3] a [X minutos]
Detalles que importan:
- [Sistema 1]
- [Sistema 2]
- [Gasto 1]: [cantidad]
- [Gasto 2]: [cantidad]
[Nombre barrio]: [Beneficio principal]. [Detalle concreto].
Precio: [X]€ ([X]€/m²)
Visitas disponibles: [días y horas]
[CTA con contacto específico]
Conclusión
Escribir descripciones que venden es un arte, y todos los artes tienen técnicas:
- Empieza con lo único
- Usa verbos, no adjetivos
- Números concretos siempre que puedas
- Describe sensaciones
- Aborda objeciones
- Vende el barrio y la localidad también
- Dile al cliente qué hacer después de leer el anuncio
Invierte 10 minutos extra por propiedad. Obtendrás más visitas, mejores clientes, y menos «¿cuánto mide el salón?» por WhatsApp.
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